Вторичка или первичка: где лучше покупать квартиру?

Вторичка или первичка — вопрос, который мучает уже не первое поколение людей. Наконец мы собрали все плюсы и минусы в одном месте, чтобы вы могли принять взвешенное решение.

Давайте сперва разберемся в терминологии. Первичное — это жилье, на которое не зарегистрировано право собственности. Квартира может быть в качестве проектной документации или уже коробкой с голыми стенами в недостроенном доме. По готовности покупатель должен зарегистрировать свое право собственности на жилье. И с момента получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости жилье становится “вторичным”.

Бывает, что дом сдан, а не все квартиры выкуплены. В таком случае застройщик получает свидетельство о праве собственности на квартиры без хозяев и затем продает их как “вторичку”. То есть «вторичка» — это не только квартиры в старых хрущевках, но и новые, только что построенные. 

Поскольку 65% вторички — это жилье, построенное в СССР и в девяностые, то в нашей статье для легкости и простоты мы немного расширим термины: “первичка” — это все, что куплено у застройщиков, а вторичка — всё остальное.

Вторичка: такая родная и знакомая

А теперь рассмотрим все прелести подробно. И начнем с цены.

Тут всё просто — все лучшие места давно заняты другими домами. Теперь застройщикам приходится выбирать из того, что осталось нетронутым. Бывшие пустыри облагораживаются, выкапываются новые станции метро, но не все районы получают нужную инфраструктуру и превращаются в гетто. Таким образом свежая первичка будет дешевле вторичного жилья. Если квартира “с рук” стоит дешевле новостройки, то скорее всего там аварийный дом, плесень в стенах, сломанная канализация. Эти недостатки перевешивают потолки под три метра, лепнину и пешую доступность к центру города.

Так мы плавно перешли к коммуникациям и благоустройству.

Некоторые новостройки построены плохо. Но это скорее исключение из правил. В подавляющем большинстве все трубы, проводка и прочие блага цивилизации работают исправно и прослужат много лет. Во вторичном жилье многое придется переделывать, потому что оно заржавело, прогнило или сломалось. Проводка старых домов может не вытянуть современную бытовую технику, а деревянные полы превратятся в труху из-за насекомых. 

Новостройки могут грешить неказистыми дворами и детскими площадками. Но лучше так, чем ужасающие дворы большинства хрущевок. Само собой, есть образцовые дома с чистыми парадными, подстриженными клумбами и детскими площадками, которые не превратились в парковки. Но квартира в таком доме будет стоить астрономическую сумму.

Старые дома строили без оглядки на парковки и пешеходные зоны, поэтому машины ставят под окнами, вокруг постоянный шум, а в подъездах тусуются подозрительные личности. Еще бы, ведь домофона нет, его сняли вместе с входной дверью. Тем не менее, даже у недорогих новостроек комфорт-класса есть качественные лифты, зоны для пеших прогулок, паркинг и видеонаблюдение.

Ипотека. 

Раньше для вторичного жилья было много выгодных предложений по ипотеке, но правила игры изменились. Теперь самая лучшая и выгодная ипотека под 6,5% работает только для новостроек. Застройщики сами договариваются с банками и предлагают такие условия, что новую квартиру может себе позволить каждый. Достаточно беглого взгляда по сайтам застройщиков и банков, чтобы сравнить условия — первичка всегда побеждает в борьбе за процентную ставку.

Ремонт.

Мы не знаем людей, которые купили жилье на вторичном рынке и зажили в ней без косметического ремонта. Это что-то на уровне психологии — невозможно обитать в стенах, на которых красуются чужие обои. Даже если они нейтрального бежевого цвета и новый жилец мечтал как раз о таких же.

С новостройками таких проблем нет — можно купить с отделкой и без, продумать планировку, въехать в чистую квартиру и сделать ее сразу под себя. Кроме того, в новом доме вы сами выбираете этаж, подъезд, вид из окна и прочий фэн-шуй. Вторичное жилье — это всегда компромисс. То хороший этаж, но окна выходят на север, то нормальная планировка, но квартира на первом этаже и немного пахнет канализацией из подвала.

Риски.

Один из самых значимых рисков — недобросовестность прежнего владельца старой квартиры. Может выясниться, что квартира в залоге у банка, или является предметом спора наследников, или на квартиру нет документов, или там прописаны люди, которые непонятно где или в тюрьме. Все эти неприятные моменты обязательно дойдут до суда и разбираться придется в том числе вам. Вы, как новый и ничего не подозревающий владелец, выиграете дело, но это будет долго, затратно и нервно.

Новостройки тоже не бывают идеальными. Застройщик может сделать работу как попало, или не в срок, или вовсе обанкротиться и ничего не закончить. Но в таком случае участники ДДУ защищены законом. Деньги вернут и извинятся. Кроме того, на новое жилье есть гарантия, по которой вам должны исправлять недостатки как минимум в течение пяти лет с момента приемки квартиры.

Ну вот, теперь вы знаете о всех достоинствах и недостатках новостроек и вторичного жилого фонда, поэтому сможете сделать правильный выбор.