Как выросли ставки по ипотеке и какие льготные программы остались
Ипотека остается драйвером спроса – подавляющее большинство сделок с жилой недвижимостью совершается в долг. Даже после госипотеки, от которой отвязали столичные регионы, ставки остаются низкими. С ценами творится непотребное. Но чтобы их не снижать, на помощь опять пришли банкиры-спасатели, которые привыкли зарабатывать на россиянах по максимуму.
Новая реальность наступила. Но оказалось, что она не страшнее старой реальности, вчерашней. Банкиры и застройщики хорошо подготовились к изменениям условий по госипотеке, плюс получили дополнительный льготный, соблазнительный инструмент – детскую ипотеку, условия которой серьезно расширились. Для застройщиков сейчас самое главное не допустить явного снижения цен, что неминуемо снизит привлекательность жилых объектов для инвесторов и вызовет уныние у тех дольщиков, которые умудрились прикупить себе недвижимость на самом пике подросших прайсов.
Страх и ненависть: новая ипотека против спроса
Уже уважаемые СМИ приступили к своей привычной работе – нагонять страхов. Lenta.ru вышла с пугающим заголовком «В России обвалился спрос на ипотеку». Знаменитые копипастеры из «Ленты» ссылаются на статью в РБК, которая не столь категорична. В целом темпы роста числа новых заявок на получение льготной ипотеки сократились в 2,5 раза – в этом вся суть материала. Журналисты ссылаются на данные ДОМ.РФ за ДВЕ недели июля!!! Вполне логично, что после изменения условий госипотеки спрос на нее изменится. Но делать выводы на основании двух недель – это верх аналитики, апогей.
По словам руководителя аналитического центра Группы RBI Елены Петропавловской, под новые условия с минимальным первым взносом, с учетом снижения максимальной суммы кредита, теперь попадает только порядка 5% предложения. Таким образом, очевидно, что спрос снизится. Но несмотря на очевидность банкиры совсем не унывают, понимая, что государство не даст их в обиду. «Российские банки реализовали за шесть месяцев рекордный объем ипотеки, и мы по-прежнему оцениваем потенциал рынка по итогам года в 5,4 трлн рублей выданных кредитов. Изменившиеся условия льготной программы будут компенсированы сезонным спросом в осенне-зимний период», – говорит Евгений Дячкин, вице-президент ВТБ, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса. Поводов для паники как бы нет.
Более того, даже снижение спроса и падение продаж некритичны для застройщиков – они уже продают меньше, а зарабатывают больше. Так, Группа «Эталон» за полгода продала на 22% меньше жилья, а заработала всего на 3% меньше (в основном за счет московских проектов), чем за полгода в 2020 году. Средняя цена лота у компании в Петербурге во втором квартале выросла на 25% и достигла 151,4 тыс. рублей за кв. м.
Также в зоне комфорта от новой госипотеки остаются проекты в Ленобласти – правда, кредита по субсидируемой государством ставке хватит лишь на небольшие квартиры. Так, 20 июля «Группа «ПИК» запустила в продажу новых комплекс – ЖК «Янинский лес». Цена 26-метровой квартиры с отделкой – 3,5 млн рублей. Госипотеки хватит на покупку квартиры в ЖК «Браун Хаус» от компании «Академия», который вышел в продажу в мае. Цена за 25-метровую студию – 2,8 млн рублей. В ЖК «Стороны света» от компании «Прок» можно приобрести «однушку» площадью 34,7 кв. м за 3,8 млн рублей. Столько же стоит квартира в ЖК «Таллинский парк» от «ПИК», правда, площадью 27,8 кв. м. Складывается ощущение, что некоторые застройщики предчувствовали новые условия по ипотеке и умудрились запрыгнуть в последний вагон.
«Я не вижу серьезных изменений на ипотечном рынке, – комментирует гендиректор компании «Академия» (компания строит ЖК «Браун Хаус») Руслан Юсупов. – Да, доля ипотеки выросла. По нашему проекту – порядка 80% сделок проходят с использованием ипотечного кредита. Конечно, изменение условий госипотеки повлияет на спрос. Но наш проект находится в зоне действия лимита в 3 млн рублей. Тем более банки уже начали предлагать льготные условия для своих клиентов. Тут нужно помнить, что покупатель платит за все, и все эти льготные условия так или иначе – за счет дольщика».
«Можно сказать, что субсидирование ставок и поддержание уровня спроса перекладывается на плечи девелоперов», – несколько по-иному интерпретирует льготную ипотеку Елена Петропавловская.
Городские застройщики также не дремлют. Банкиры уже совместно с бизнесменами запустили ипотечные программы, которые позволяют получить кредитование максимальному числу заемщиков. И этот вал уникальных предложений будет только расти.
Вот, к примеру, Группа RBI совместно с Альфа-Банком запустили программу со ставкой 6,79% годовых для покупателей квартир в строящихся корпусах жилого комплекса Ultra City в Приморском районе. Минимальный первый взнос составляет 20%, срок кредитования – от 3 до 20 лет. Максимальная сумма кредита – 25 млн рублей (по правительственной госипотеке, напомним, всего 3 млн). Правда, программа действует только на один жилой комплекс компании. Ценник здесь начинается от 5,6 млн рублей.
Компания «Главстрой Санкт-Петербург» запустила специальную ипотечную программу с субсидированной ставкой от 3,6% годовых на весь срок кредита в банке партнере. Первоначальный взнос – от 20%. Срок кредитования от 1 года до 30 лет.
«Квартиры в новых жилых комплексах «Шекспир», «Байрон» и «Поэт» тоже можно приобрести на льготных условиях от банка «ФК Открытие». На первые 7 лет кредитования предоставляется дисконт 2% к базовой ставке, начиная с 8 года ставка становится снова базовой, – рассказывает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – Также продолжает действовать программа, по которой потеку на квартиру можно взять всего под 0,4%. Такая ставка сохраняется на протяжении 8 месяцев. По истечении льготного периода она возрастет до 8,9%. Предложение распространяется на квартиры в сданных корпусах жилого комплекса комфорт-класса «Лондон Парк». Кредит предоставляет банк ВТБ».
Семейная ипотека – новорожденный драйвер
Вместо ипотеки с господдержкой под 7% годовых и с лимитом в 3 млн рублей застройщики приступили к раскручиванию семейной ипотеки, условия по которой были улучшены – ранее программа распространялась только на семьи, в которых родился второй ребенок, а теперь, с 1 июля – достаточно и одного. Ставка по программе до 6%, минимальная сумма кредита для Петербурга и Ленобласти – 12 млн рублей. Хватит на покупку приличной квартиры. В ВТБ ожидают, что семейная ипотека может вырасти в три раза и занять на рынке порядка 12%.
«В нашей компании действует программа, позволяющая семьям с детьми купить квартиру по субсидированной ипотеке от Сбербанка по ставке 0,2% годовых. Предложение распространяется на строящийся ЖК «Классика» и все объекты компании, которые введены в эксплуатацию», – комментирует Надежда Калашникова.
«По программе «Семейная ипотека» покупатели могут приобрести жилье по субсидированной ставке 1,3% на весь срок кредитования. Кроме того, программа позволяет рефинансировать ипотеку, взятую ранее, – рассказали в компании «Главстрой Санкт-Петербург. – Оба предложения распространяется на ряд квартир в ЖК «Северная долина» в Выборгском районе и ЖК «Юнтолово» в Приморском районе».
Ложка дегтя, ставка 10% все ближе
Скорее всего до конца года ставки по ипотеке без субсидий дорастут до 10%. Банки уже ухудшили свои классические предложения.
Райффайзенбанк повысил ставку на покупку квартиры в новостройках на 0,6 п. п., до 8,09% при подаче заявки онлайн и 8,39% при оформлении кредита в офисе. Промсвязьбанк поднял ставки на 0,2 п. п. на первичном рынке, до 9,19% и на вторичном рынке до 9,29% при первоначальном взносе до 15% от стоимости жилья; и до 8,7% и 8,79% соответственно при взносе, превышающем 15%. Альфа-банк повысил ставку на 0,2 п. п., до 9,39% при первоначальном взносе до 20% и до 8,99% при взносе более 20%.